上海的一线房产经纪人张少俊还记得今年年初时，一套房子的买家和卖家见面砍价的场景。
“双方坐下来面对面，买家一开口就把价格砍去15%，卖家最后也接受了。”
张少俊说，这几个月来，他已经很久没看到这样的议价幅度了，“现在最终能砍掉5%都不错了”。
“今年春节后，总价100多万元的‘老破小’，还价十来万很正常。现在不仅挂牌价升上去了，而且议价空间也几乎消失。”另一位资深经纪人石兵说道。
权威机构的统计数据，印证着一线经纪人的市场体感。国家统计局数据显示，从今年2月到8月，上海的二手房价格已经连续7个月环比上涨。
中信建投证券房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲认为，中国房地产市场目前呈现“弱复苏、强分化”的特征，一线城市的市场修复相对领先，其中上海二手房价格的修复表现较为突出。
“一场普遍性的上涨来了”
“年初那样的低价房，现在一套都找不到了。”张少俊是链家上海东外滩总分行店店总，在他看来，低价房源的消化完毕，是近期二手房市场最明显的变化之一。
东外滩板块位于杨浦滨江，是上海内环内少有的成片开发滨江区域。随着美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心等项目陆续推进，板块未来预计将吸引更多产业和就业人口。
张少俊告诉记者，从其所在门店观察，板块二手房价格的低点出现在去年年底至今年年初，此后市场逐渐企稳，春节后开始缓慢回升，进入三季度后，涨价趋势更加明显。
具体来看，今年年初，该板块部分老公房成交价格约为3.5万至4万元/平方米，目前已经涨至4.5万元/平方米以上；板块内部分次新房的价格也从年初低点约8万元/平方米，上升至目前约9万元/平方米。
“这是一场普遍性的上涨，板块内的老公房、次新房、地铁房都有所上涨，不同房源的涨幅大约在8%至20%之间。”张少俊说。
他还注意到，近期在东外滩板块购买二手房的客户中，软件、金融等行业从业者有所增加，年龄主要集中在35岁至45岁之间，以置换改善需求为主。
类似的变化也发生在上海普陀区上海西站片区。
链家上海西站总店店总石兵告诉记者，他所在板块二手房价格的低点同样出现在今年年初，3月份以后开始缓慢上涨，进入7月份后涨价趋势更加明显。
“7月份是酷暑，看房客本来应该减少，原本就是二手房淡季，但实际情况远远超出预期。”石兵说。
石兵所在的上海西站片区几乎没有大规模次新楼盘，集中着不少上世纪80年代、90年代建设的老房子，总价相对较低，学区资源也并不突出，因此长期以来属于上海市区内的“价格洼地”。
“我们主营的就是老公房。今年年初，一套50平方米左右、中间楼层、无电梯的老房子，成交价格大约在180万至190万元，近期类似户型的成交价格已经涨到200万至220万元，涨了二三十万元；成交单价也从3.5万至3.8万元/平方米，涨到了4万元/平方米以上。”
更明显的变化发生在房源端。
石兵介绍，今年春节后，上海西站片区的新上海人、刚需客的看房量和成交量明显增加，部分小区甚至出现了“卖一套少一套”的情况。
“我们负责的几个小区，过去一个小区平均有40多套挂牌房源，现在只剩下15套左右，客户可以看的房子越来越少。”石兵说。
在他看来，这也解释了为什么进入8月、9月后，板块内的成交量反而有所回落——并不是需求消失，而是可供交易的房源减少了。
“之前是‘房找客’，现在已经变成‘客找房’，所以我们最近的工作重点就是拓宽房源。”他说。
链家方面向记者表示，除了东外滩和上海西站片区，近期二手房成交价格涨幅相对明显的板块还包括虹口北外滩、普陀万里、徐汇长桥、黄浦董家渡、长宁虹桥等。
低价房源基本消化，卖家报价上行
对于近期二手房价格和议价空间的变化，张少俊认为，政策预期改善是一个重要因素。
“这几年房地产市场最缺的其实就是信心。之前有些业主急售、降价，是因为他们判断市场还会继续下跌，所以宁愿快速卖掉。”张少俊说，“今年春节以后，市场越来越稳定，业主和买家的信心都明显回来了。”
今年以来，上海已经两次优化房地产政策。
2月，上海进一步调减住房限购政策，将非沪籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房所需缴纳社保或个税的年限缩短至连续满1年；同时提高住房公积金最高贷款额度。
8月，上海再次优化房地产政策，进一步放宽住房公积金提取政策，同时将外环外二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于20%调整为不低于15%，并推出“以旧换新”购房补贴、房票安置以及推进收购二手住房等政策。
这些政策降低了购房者的资金和资格门槛，也改善了市场预期。
从实际交易来看，今年3月至6月，上海二手房市场经历了成交保持活跃、价格逐步企稳的过程。随着低价房源逐渐被消化，卖家的报价开始发生变化。
张少俊向记者描述了一个典型的价格传导过程：如果此前同户型房源以500万元成交，下一套房源的业主可能会尝试挂到510万元；如果很快成交，再下一位业主的挂牌价可能进一步上调。
“房价就是这样一点点涨起来的。”他说。
对于上海西站片区，石兵认为，房源结构变化是近期价格上涨的另一个重要原因。
“一方面，好的户型和楼层已经被消化了，市场上剩下的房源越来越少；另一方面，我们的主要客群就是刚需，而今年政策对刚需的支持比较明显。”他说。
在石兵看来，首付比例、住房公积金政策以及商业贷款利率等因素共同降低了部分刚需购房者的资金压力，“现在首付三十来万元就可以买到一套房，这对刚需客户的影响还是比较明显的”。
而在东外滩，张少俊还特别关注到租金和产业发展的变化。
“我们这个板块的租金目前比较稳定，业主对未来租金的预期也比较高。”他认为，随着杨浦滨江产业项目陆续落地，未来就业人口增加可能进一步支撑区域住房需求。
不过，张少俊认为，目前的上涨并非单纯由某一个因素推动，而是政策、需求、房源结构以及市场预期共同作用的结果。
上海率先修复，其他城市有望跟上
以中介门店成交情况为样本观察到的趋势，也得到了官方机构数据的印证。
国家统计局数据显示，2026年2月，上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%，此后连续上涨。3月至8月，上海二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%、0.7%、0.6%、0.4%、0.3%、0.3%，至8月已经连续7个月环比上涨。
与此同时，上海二手住宅价格同比跌幅也从3月份的6.2%，逐步收窄至8月份的0.8%。这意味着，上海二手房市场正在经历较为明显的价格修复。
这样的趋势在9月仍在延续。
网上房地产数据显示，9月19日上海二手房（含商业）单日网签成交1495套，创2026年下半年以来单日新高；截至9月19日，9月上海二手房累计成交15597套，同比上涨28%。
中介平台的数据同样显示出需求回升。上海链家数据显示，9月1日至19日，该平台二手房带看量较8月同期提升13.4%，客户咨询量提升5.4%。
从政策面来看，“828”新政成为房地产行业的分水岭，未来的市场中，二手房存量交易将越来越有“存在感”。
在近日举办的第十六届房地产品牌发展高峰论坛上，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光表示，房地产市场的存量特征已然确立，二手房交易占比持续攀升，目前已达52%，存量盘活取代增量扩建，成为行业发展主线。
中信建投证券房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲认为，房地产政策效果逐步显现，中国房地产目前呈“弱复苏、强分化”态势。一线城市成交量率先止跌，北上广深二手房价格均上涨，其中上海最稳健，上海的新房与二手房同步去库存，销供比大于1，租金也止跌回升；上海还呈现“K型复苏”，低价段涨幅最大，并自4、5月起涨幅向高总价段蔓延。
竺劲判断，上海已止跌回稳，深圳、北京、广州大概率渐次跟上。
他还表示，参照过往其他国家房地产周期经验，一般是龙头城市率先企稳，其他城市跟着复苏，美国西海岸的房地产市场曾于2009年先企稳、东海岸则到2012年才见底，相隔三年；对应中国，以上海为代表的龙头城市将引领全国止跌回稳，且上行幅度高于全国整体。
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